काठमाडौं- गत वर्षदेखि लगातार ओरालो लागेको घरजग्गा कारोबार चालु आर्थिक वर्षको पहिलो चार महिनामा झनै ओरालो लागिरहेको छ। साउन, भदौ, असोजसँगै कात्तिकमा पनि कारोबार ओरालो लागेको छ। घरजग्गामा आएको मन्दीले सहकारी क्षेत्रमा समस्या सुरु भइसकेको छ।

ठूला लगानीकर्तालाई बैंकको दबाब भएपछि साना लगानीकर्ताहरू समेत मारमा परेका छन्। जसका कारण काठमाडौंमात्रै होइन विराटनगर, चितवन, नेपालगन्ज, धनगढीलगायत मुख्य सहरहरूमा मन्दी आएको छ।

सयौँ विगाह जमिनहरू प्लटिङ भएर बिक्री हुन सकेको छैन। पछिल्लो समय बैंकहरूले धमाधम घरजग्गा लिलामीमा समेत राखेका छन्। व्यवसायीका अनुसार पछिल्लो ८ महिनायता लगातार घरजग्गामा आएको मन्दीले जग्गाको भाउ घटाउँदासमेत बिक्री हुन सकेको छैन। 

अब पुस मसान्तमा बैंकको किस्ताको दबाबले झनै मूल्य ओरालो लाग्ने अनुमानसमेत गरिएको छ। बैंकले ब्याज र किस्ताको दबाबले पुसपछि घरजग्गाको मूल्य ४० प्रतिशतभन्दा बढीले घट्ने अनुमानसमेत गरिएको छ। 

‘अहिले घरजग्गा कारोबार ५० प्रतिशतभन्दा बढी घटेको छ,’ नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघका अध्यक्ष इच्छाबहादुर वाग्लेले भने। एकै महिनामा ७०/८० हजारसम्म घरजग्गा किनबेच हुने गरेकोमा अहिले ३०/४० हजारमा सीमित भएको अध्यक्ष वाग्लेले बताए। घरजग्गाकै कारण अर्थतन्त्रसमेत चलायमान हुन नसकेको वाग्ले बताउँछन्।

घरजग्गा कारोबारमा कमी आउँदा राजस्व संकलन प्रभावित भएको छ। बैंक तथा वित्तीय संस्थामा तरलता अभाव बढ्दै जाँदा घरजग्गामा लगानी कम भएकाले कारोबार घटेको हो। जसकारण यसबाट संकलन हुने राजस्व पनि घटेको छ।

किन घट्यो कारोबार? 

भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका अनुसार २०७८ साल कात्तिकमा देशभरका मालपोत कार्यालयबाट ५ अर्ब ४९ करोड ५१ लाख ८३ लाख १८ रुपैयाँ बराबर राजस्व संकलन भएको थियो। तर चालु यस वर्षको कात्तिकमा ३ अर्ब ७६ लाख २५ हजार नौ सय १६ रुपैयाँ बराबर मात्रै राजस्व संकलन भएको छ। विसं २०७७ कात्तिकमा ३ अर्ब ६ करोड २५ लाख ६३ हजार सात सय २७ रुपैयाँ बराबरको कारोबार भएको थियो। 

विभागका अनुसार गत असोजमा २ अर्ब ५६ करोड ९३ लाख ४८ हजार तीन सय ९३ रुपैैयाँ राजस्व संकलन भएको छ। जबकी २०७८ साल असोजमा ७ अर्ब ३३ करोड २१ लाख १५ हजार चार सय ९६ रुपैयाँ राजस्व संकलन भएको थियो भने २०७७ साल असोजमा ५ अर्ब २७ करोड २० लाख ५३ हजार ८ सय ३ रुपैयाँ राजस्व संकलन भएको थियो। 

विभागका अनुसार चालु आर्थिक वर्षको भदौमा ३ अर्ब ५६ करोड २९ लाख ३ हजार ९ सय १ रुपैयाँ बराबरको राजस्व संकलान भएको छ भने साउनमा देशभरका मालपोल कार्यालयबाट २ अर्ब ७३ करोड ७२ लाख ४१ हजार ५७  रुपैयाँ राजस्व संकलन भएको छ।

नेपाल राष्ट्र बैंकले चालु आवको मौद्रिक नीतिमार्फत् घरजग्गामा जाने कर्जालाई अनुत्पादकको श्रेणीमा राखेको छ। मौद्रिक नीतिमा काठमाडौं उपत्यकाभित्र मूल्यांकनको ३० प्रतिशत र उपत्यका बाहिर ४० प्रतिशत मात्रै कर्जा दिन पाउने व्यवस्था गरेको छ। सोही व्यवस्थाका कारण पनि घरजग्गामा जाने कर्जामा कमी आएको हो। 

सरकारले गत जेठमा सरकारले जारी गरेको ‘भूउपयोग नियमावली, २०७९’मा जग्गा वर्गीकरण नगरी बिक्री वितरणमा रोक लगाएपछि घरजग्गाको कारोबारमा कमी आएको हो। नियमावलीमा काठमाडौं उपत्यकामा पाँच सय वर्गमिटर र तराई र भित्री मधेशमा छ सय ७५ वर्गमिटरभन्दा कम जग्गाको कित्ताकाट गर्न नपाइने व्यवस्था छ।

धितो सुरक्षणको फेयर मार्केट भ्यालुबीचको अनुपात (लोन टु भ्यालु रेसियो) नयाँ कर्जा, थप कर्जा वा नवीकरण गर्दा पनि काठमाडौं उपत्यकाभित्र बढीमा ३० प्रतिशत र अन्य स्थानमा बढीमा ४० प्रतिशत मात्रै कायम गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको छ। गत वर्षको मौद्रिक नीतिमार्फत् राष्ट्र बैंकले घरजग्गा धितो राखेर प्रवाह हुने कर्जा र सोको फेयर मार्केट भ्यालुबीचको अनुपात काठमाडौं उपत्यकामा बढीमा ४० प्रतिशत र अन्य स्थानमा बढीमा ५० प्रतिशत थियो। विगतमा यस्तो अनुपात ७० प्रतिशतसम्म रहेको थियो। 

बैंक तथा वित्तीय संस्थाले प्रवाह गर्ने ट्रष्ट रिसिटलगायतका आयात कर्जा, व्यक्तिगत अधिविकर्षण कर्जा, जग्गा प्लटिङसम्बन्धी रियल इस्टेट कर्जा, व्यक्तिगत हायर पर्चेज कर्जा तथा मार्जिन प्रकृतिको कर्जाको जोखिम भारमा पुनरावलोकन गरिने व्यवस्था गत आर्थिक वर्षकै मौद्रिक नीतिले गरेको थियो। त्यसअनुसार ट्रष्ट रिसिट कर्जाको जोखिम भार १२० प्रतिशत, व्यक्तिगत अधिविकर्ष कर्जा, जग्गा प्लटिङसम्बन्धी रियल इस्टेट कर्जा, व्यक्तिगत हायर पर्चेज कर्जा तथा मार्जिन प्रकृतिको कर्जाको जोखिम भार १५० प्रतिशत कायम थियो।

राष्ट्र बैंकको नीतिसँगै उपत्यकामा १ करोड रुपैयाँ बजार मूल्य भएको जग्गा धितो राख्दा ३० लाख रुपैयाँ मात्रै ऋण पाइने छ। यसअघि यस्तो खालको ऋण लिँदा उपत्यकामा ४० प्रतिशत र उपत्यकाबाहिर ५० प्रतिशतसम्म कर्जा पाउने व्यवस्था थियो। अब बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट घरजग्गा धितो राखेर विविध शीर्षकमा कर्जा लिँदा उपत्यकामा भए बजार मूल्यको ३० प्रतिशत र उपत्यका बाहिर भए बजार मूल्यको ४० प्रतिशत मात्रै ऋण पाइने भएको छ।

यता सम्पती शुद्धिकरणमार्फत १ करोडभन्दा बढी रुपैयाँको घरजग्गा कारोबार गर्नेको विवरणसमेत मागिएको छ। सरकारले भौगोलिक सूचना प्रणालीमा आधारित एकीकृत जग्गा मूल्यांकन प्रणाली विकास गरी वैज्ञानिक विधिबाट जग्गाको मूल्य निर्धारण गर्ने समेत घोषणा गरेको छ।